Kot je poudarila državna sekretarka na MOP Lidija Stebernak, je »osrednji cilj zakona ureditev storitev nepremičninskega posredovanja tako, da je spoštovano načelo pravne varnosti vseh strank, varovanje javnega interesa, varovanje pogodbeno šibkejše stranke in skrb za razvoj in ugled nepremičninske stroke. Temeljno načelo zakona je zagotavljanje učinkovitega varstva potrošnikov.«
Zakon o nepremičninskem posredovanju prinaša naslednje pozitive novosti:
- ohranitev najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje v višini 4% vrednosti nepremičnine in odprava tega pogoja za gospodarske družbe;
- določeno najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje pri najemnih razmerjih, ki znaša 1 mesečna najemnina;
- v zakon izrecno umeščena načela, ki jim morajo slediti vsi deležniki v prometu z nepremičnini;
- jasneje urejeni pogoji nepremičninskih družb za opravljanje storitev v prometu z nepremičninami;
- dopolnjena obveznost nepremičninske družbe glede zavarovanja za škodo, ki nastane naročniku ali tretji osebi v zvezi z opravljanjem posredovanja;
- odpravljeno dopolnilno izobraževanje zaradi pridobitve nacionalne poklicne kvalifikacije, na podlagi katere pridobi poklic;
- vzpostavljena centralna elektronska evidenca, ki bo vsebovala potrebne podatke, ki bodo namenjeni javnosti v zvezi z vpisanimi nepremičninskimi posredniki;
- jasneje določena pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju;
- omogočena večja avtonomnost strank glede trajanja pogodbe o nepremičninskem posredovanju, torej dopušča možnost dogovora glede trajanja pogodb;
- uvedena možnost sklenitve pogodb o ekskluzivnem posredovanju ter omejitev trajanja take pogodbe;
- določena jasna pravila, v katerih primerih ima nepremičninska družba pravice do plačila za posredovanje;
- urejena in omejena zgornja meja višine dejanskih stroškov nepremičninske družbe, ki jih ta lahko naročniku zaračuna, ko ni upravičena do plačila za posredovanje;
- določene obveznosti nepremičninske družbe, ki jih ima v okviru posredovanja;
- natančneje določene obveznosti, ki jih ima nepremičninska družba v okviru ugotavljanja dejanskega stanja nepremičnine, ki vključuje preverjanje, ali je za nepremičnino izdano pravnomočno gradbeno in uporabno dovoljenje;
- določene obveznosti investitorja glede prodaje nepremičnin, ki jih gradi za trg;
- v okviru inšpekcijskega nadzora urejena možnost zaračunavanja glob v razponu.
Omejitev oz. odprava plačila za posredovanje
Zaradi varovanja potrošnikov je v predlogu zakona določena omejitev plačila za posredovanje v višini 4 % od vrednosti nepremičnine, ki je predmet posredovanja in ostaja v isti višini kot je določena v veljavnem Zakonu nepremičninskem posredovanju. Prav tako je določeno najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje pri najemnih razmerjih, ki znaša 1 mesečno najemnino.
Omejitev plačila za posredovanja pri sklepanju gospodarskih pogodb je odpravljena zaradi sprostitve posredovanja na trgu nepremičnin in zaradi svobodne gospodarske pobude. V tem delu zakon sledi tudi obvezi deregulaciji, ki jo predpisuje Direktiva o storitvah na notranjem trgu, medtem ko zaradi varstva potrošnikov predlaga izjemo in še vedno regulira plačilo za posredovanje pri nakupu in prodaji nepremičnin fizičnih oseb.
Ukinitev obveznega dodatnega izobraževanja
Vodja Sektorja za stanovanja na MOP Vesna Dragan je izpostavila, da »novi zakon ukinja obvezno dodatno izobraževanje, saj se je podlaga za pridobitev licence nepremičninskega posrednika spremenila z uveljavitvijo sistema nacionalnih poklicnih kvalifikacij (NPK) v letu 2008.« NPK je delovna, poklicna oziroma strokovna usposobljenost, ki je potrebna za opravljanje poklica na določeni ravni zahtevnosti del. NPK omogoča pridobitev javno veljavne listine o poklicni usposobljenosti in se uvršča v nacionalno ogrodje kvalifikacij.
Certifikat o pridobljeni poklicni kvalifikaciji je trajen in v tem smislu je dopolnilno usposabljanje (ki se je uveljavilo v prejšnjem sistemu, ko se je licenca podeljevala na osnovi opravljenih strokovnih izpitov), v nasprotju z namenom, ki ga pridobitev NPK za posameznika ima. Za pridobitev certifikata je zahtevana višja stopnja izobrazbe, katalog znanj je v postopku revizije in ga bo MOP posodobil. Tudi Evropska komisija že nekaj let opozarja na pretirano regulacijo področja nepremičninskega posredovanja v Sloveniji in med drugim apelira tudi na ukinitev dopolnilnega usposabljanja. Splošen evropski trend pri NPK je deregulacija.
Dejanski stroški in dodatne storitve
V zakon so vneseni dejanski stroški do višine 150 EUR, ki jih lahko družba zaračuna tudi če ne pride do sklenitve posla. Kljub omejitvi dejanskih stroškov MOP poudarja, da se stranki lahko dogovorita v pogodbi za dodatne storitve, ki pa ne obsegajo storitve posredovanja. Gre torej za dodatne storitve, ki se jih pogodbeno dogovori in določi njihovo ceno.
Varno in skrbno poslovanje nepremičninskih družb
Po besedah MOP, je bilo več težav pri izvajanju veljavnega zakona pri spoštovanju pravil za varno in skrbno poslovanje nepremičninskih družb, in sicer predvsem pri ugotavljanju in seznanjanju naročnika s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine.
Glede na določbe novega zakona, če bo sprejet, bo morala nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe o nepremičnini preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in naročnika in tretjo osebo tudi pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma druge stvarne napake nepremičnine.
Nepremičninska družba naročniku in tretjim osebam odgovarja za škodo, ki je nastala zaradi pravnih oziroma stvarnih napak, ki so posledica opustitve dolžnosti preverjanja stanja nepremičnine in opozarjanja na napake, če je za napake vedela oziroma bi zanje morala vedeti.
Kazenske določbe
Kazenske določbe zakona so posodobljene, usklajene z ugotovljenimi praksami in tako je potrošnik dodatno zaščiten. Zakon sledili načelom deregulacije poklica nepremičninskega posrednika, ureditvi gospodarskih pogodb, učinkovitemu nadzoru in ureditvi kazenskih določb in ne nazadnje večji pravni varnosti potrošnikov.
* * *
Zakon o nepremičninskem posredovanju
Tonski posnetki:
– državna sekretarka Lidija Stebernak (mp3; MB),
– vodja Sektorja za stanovanja Vesna Dragan (mp3; MB).
Via:: MOP PR
