Vzpodbujanje obnove in uporabe degradiranih stavb (Informator januar 2015)

Pogosto v urbanem okolju neka stavba propade do te mere, da postane problem za okolico. Če prostor ni naseljen, zanj in za njegovo okolico nihče ne skrbi, okoliško lokalno gospodarstvo nima strank, tekom propadanja pa lahko postane stavba tudi nevarna za okolico in mimoidoče. In pogosto je znan ali neznan zasebni lastnik take nepremičnine glede gospodarjenja s to nepremičnino povsem pasiven. K reševanju tega problema je pristojno Ministrstvo za okolje in prostor pristopilo že pred leti in uspelo uzakoniti rešitev, ki bi lahko bistveno izboljšala stanje in pripomogla tudi k urbani regeneraciji mest, v katerih danes živi že večina prebivalstva.

Ustava v 67. členu določa sledečo omejitev uživanje lastninske pravice, tako, da to določa zakon na način, da je zagotovljena gospodarska, socialna in ekološka funkcija lastnine. Propadajoča nepremičnina, predvsem v strnjenem in gosto naseljenem urbanem prostoru, ne izpolnjuje svoje socialne funkcije, saj jo zaznamuje prav odsotnost te. Socialna funkcija bi bila namreč izpolnjena predvsem z vzdrževanjem nepremičnine in njeno rabo.

Glede vzdrževanja objekta je tako 6. člen Zakona o graditvi objektov (spremembe 2007) določila občini pristojnost, da lahko zaradi zavarovanja javne koristi naloži lastniku potrebno vzdrževanje objekta. To stori z odlokom, v katerem določi območje oziroma objekte, na katerih je treba izvesti vzdrževalna dela in sicer če so na objektu takšne pomanjkljivosti, da zaradi izrabljenosti, zastarelosti, vremenskih vplivov ali učinkovanja tretjih zelo slabo vpliva na zunanjo podobo naselja in krajine in so posledica opustitve redne in pravilne uporabe ter vzdrževanja nepremičnine (vendar ne gre za nevarno gradnjo po zakonu). Občina v odloku določi tudi, katera vzdrževalna dela je treba izvesti oziroma merila za njihovo določitev ter predvidi oceno njihovih stroškov. V odloku lahko občina predvidi tudi višino sredstev, ki jih bo prispevala za pokritje dela stroškov v zvezi s predvidenimi vzdrževalnimi deli.

Na podlagi odloka pristojni občinski organ po uradni dolžnosti izda odločbo, s katero lastnika objekta zaveže, da v določenem roku izvede vzdrževalna dela, opredeljena v odloku. Če je objekt zavarovan v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo kulturne dediščine, je treba dela izvajati v sodelovanju z organom, pristojnim za varstvo kulturne dediščine. Če zavezanec v določenem roku del ne izvede, se opravi izvršba za nedenarno obveznost. Če občina sama založi sredstva za izvedbo vzdrževalnih del, pridobi na objektu, na katerem je izvedla vzdrževalna dela, zakonito hipoteko v višini stroškov vzdrževalnih del. Če se pri izvedbi del ugotovi, da pomanjkljivosti ni možno odpraviti samo z vzdrževalnimi deli, občina z novo odločbo odredi rekonstrukcijo objekta, če pa učinka ni možno doseči niti s tem, pa lahko občina odredi odstranitev objekta.

To določilo nikoli ni zaživelo v praksi zaradi dvoma v njegovo ustavnost. Inštitut za javno upravo je v letu 2009 po naročilu Ministrstva za okolje in prostor podal mnenje, v katerem je opozoril na nujnost porazdelitve bremena zagotavljanja javnega interesa med lastnika in občino, predvsem pa na določilo 69. člena Ustave (predvsem glede morebitne odstranitve objekta), ki določa, da se lastninska pravica na nepremičnini  lahko v javno korist odvzame ali omeji le proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon. Šibka in ne dovolj določna je tudi opredelitev javnega interesa »zunanja podoba naselja in krajine«, kjer bi bilo možno prevladujoč javni interes opravičiti le zaradi normalne uporabe in razvoja naselja.

Kljub temu, da imajo tudi nekatere druge države podobne ureditve (npr. Nemčija), se kaže kot bolj uspešen instrument spodbujanje lastnikov k obnovi s finančnimi mehanizmi. Nekatere občine imajo odloke o sofinancifranju prenove fasad (npr. Mestna občina Ljubljana), tudi v okviru varovanja kulturne dediščine. Na ravni občin pa bi bilo možno določene spodbude vzpostaviti tudi skozi odmere nadomestila za stavbno zemljišče, ki je v pristojnosti občin. Na državni ravni Eko sklad sofinancira energetsko prenovo stavb, država pa bi lahko na to področje posegla tudi z davčno politiko (stimulativno za tiste, ki vlagajo v vzdrževanje in destimulativno za pasivne lastnike). S tem bi se lahko vzpodbujala tako prenova, kot tudi raba zapuščenih nepremičnin, saj bi se skozi take mehanizme lastnike motiviralo k (tudi brezplačni) oddaji nepremičnin in s tem oživitvi degradiranih območij. Na drugi strani pa bi bila to priložnost oziroma prostor za razne ustvarjalne dejavnosti nevladnih organizacij, pa tudi drugih kreativcev.